2月25日，繼碧桂園服務、藍光嘉寶雙雙宣布停牌的兩天后，四川藍光發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“藍光發(fā)展”）率先發(fā)布公告透露，向碧桂園服務轉讓子公司藍光嘉寶約64.62%股份。而后藍光嘉寶、碧桂園服務也相繼發(fā)出相關公告，并同時向聯(lián)交所申請自2021年2月26日上午九時復牌。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這是當前物業(yè)行業(yè)收購金額最大的案例，更有望打響上市物企間收購的“第一槍”。一旦這起并購案直正落地，意味著超大規(guī)模的物企誕生。事實上，隨著行業(yè)競爭白熱化，馬太效應將愈發(fā)明顯，物業(yè)行業(yè)開始出現(xiàn)“大魚吃大魚”，強者聯(lián)姻的并購趨勢。
48.47億！物業(yè)行業(yè)“最貴”收購案例將誕生
藍光發(fā)展公告顯示，其下屬全資子公司藍光和駿與碧桂園服務的子公司碧桂園物業(yè)香港簽署了《關于四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司股權合作意向框架協(xié)議》。碧桂園服務擬以現(xiàn)金方式收購藍光和駿持有的藍光嘉寶服務約64.62%的股份，對應交易總代價暫估值約48.47億元。
另據(jù)藍光嘉寶公告顯示，買方擬按每股H股人民幣42.1105元的價格從藍光和駿收購約64.62%股權。如果交易完成，藍光和駿將不再擁有藍光嘉寶H股股份，但將繼續(xù)擁有0.42%內(nèi)資股股權。
此前的2月23日，藍光發(fā)展發(fā)布公告稱，鑒于公司正在籌劃重大事項，該事項涉及子公司藍光嘉寶的控制權變更而臨時停牌一天。與此同時，2月23日，碧桂園服務、藍光嘉寶雙雙宣布停牌。
對于此次交易，藍光發(fā)展認為有利于增加公司現(xiàn)金流，促進公司核心業(yè)務的經(jīng)營和拓展；其同時表示，本次股權轉讓完成后，目標公司將不再納入上市公司合并報表范圍。
在億翰智庫旗下的嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院分析人士看來，此次交易為當前物業(yè)行業(yè)收購金額最高的案例。從目前來看，物業(yè)行業(yè)對于優(yōu)質標的的估值整體處于較高區(qū)間，能夠獲得高收益，此時出售對于藍光發(fā)展及藍光嘉寶均是一個較好的時機。
比如，此次碧桂園服務對藍光嘉寶每股估值人民幣42.1105元，而截至2月22日收盤，藍光嘉寶報收38.95港元/股，每股估值相當于溢價約30%。
問題在于，藍光發(fā)展為何出售旗下上市不足兩年的物業(yè)平臺？上述分析人士認為，2021年“三道紅線”實施在即，處在紅線臨界值邊緣的藍光發(fā)展，為提升企業(yè)現(xiàn)金流做足準備，2020年7月該公司以9億元賣掉迪康藥業(yè)股權，如今又將培養(yǎng)得相對成熟的藍光嘉寶股權轉讓，獲得現(xiàn)金流、降低負債率，以保障企業(yè)走出“三條紅線”壓力。
藍光嘉寶去年收并購17起，居物企首位
藍光嘉寶是西部物業(yè)龍頭企業(yè)，于2019年10月18日在港交所上市，是中國西部第一家在港股市場上市的物業(yè)公司，在2020中國物業(yè)服務百強排名中位列第11位。截至2月22日收盤，藍光嘉寶收報38.95港元/股，總市值約68.93億港元。
值得注意的是，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2020年前11個月，藍光嘉寶共斬獲17個并購項目，居上市物企收購數(shù)量首位，總耗資約7.59億元，其并購的在管建筑面積合計為3272萬平方米；截至去年年末，藍光嘉寶合約管理面積已達到約2.1億平方米，在管面積達到約1.3億平方米，顯示出其強勁的外拓實力。
此外，據(jù)媒體報道，就在被碧桂園服務收購而停牌前，藍光嘉寶剛剛收購了一家物管公司，即四川銘瑞物業(yè)管理有限公司100%股權。
截至2020年上半年，藍光嘉寶實現(xiàn)營業(yè)收入11.66億元，毛利約4.08億元。而據(jù)藍光嘉寶近期公告顯示，得益于在管建筑面積的增加及社區(qū)增值服務收入大幅增長，2020年公司收入預計增長約30%。其中，在未經(jīng)審核增值服務收入方面，2020年下半年和2020年全年，預期分別實現(xiàn)同比約60%和35%的增長。
雖然藍光嘉寶并購火熱、收入增長，但是股價仍低迷。據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院分析人士表示，藍光嘉寶市盈率僅為13，與在港上市物企平均市盈率43相比，資本市場對其認可程度并不是太高，而此次與碧桂園服務的合作，能夠在較大程度上提振投資者對藍光嘉寶的信心，進而提升在資本市場上的投資價值。
碧桂園服務大筆收購為“千億營收”拓寬道路？
在碧桂園服務并購藍光嘉寶的前一個月，1月20日，碧桂園服務市值正式越過2000億大關，成為行業(yè)內(nèi)第一家兩千億市值物業(yè)企業(yè)。截至2月22日，碧桂園服務市值為1971億元。
但是，碧桂園服務的“野心”不止如此。碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江曾表示，碧桂園服務的計劃是5年時間做到千億收入。
為了實現(xiàn)這一目標，2020年12月，碧桂園服務配售發(fā)行1.73億股，募資77.85億港元，其中所得款項凈額作為未來潛在收并購、戰(zhàn)略投資、營運資金及企業(yè)一般用途。
近年來，碧桂園也在尋求更多的收購標的，不斷“買買買”，僅去年全年就進行了6次并購，并以44.5億成為去年并購金額最多的物業(yè)企業(yè)，其收購標的包括涉及環(huán)衛(wèi)等業(yè)務的福建東飛60%股權、滿國康潔70%股權，還有電梯海報廣告商、保險業(yè)務、咨詢公司等，均屬于增值服務類。
對此，嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院分析人士認為，從當前物業(yè)行業(yè)收入結構看，必須要大力擴展規(guī)模，才能夠為實現(xiàn)收入快速增長提供可能性。雖然碧桂園服務在2020年頻繁進行與增值服務相關的標的收購，但短時間內(nèi)對收入增長的拉動效果有限，并不如直接收購物企標的的效果好。
2月25日，碧桂園服務在發(fā)布的相關收購公告中，并無更多內(nèi)容。而此前，對本次交易，碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江曾對媒體表示，“（停牌公告中所提及事項）對股東而言是慎重且利好的選擇。”
嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院分析人士認為，此次收購的整體PE（利潤收益率）約為15.34倍（以藍光嘉寶2020年中報凈利潤×2估算企業(yè)全年凈利潤），處于恒大物業(yè)收購浙江亞太酒店物業(yè)19倍PE及合景悠活收購雪松智聯(lián)12倍PE的區(qū)間，但整體代價為前兩者的3倍之多，顯示出碧桂園服務并購優(yōu)質標的的決心。
在業(yè)內(nèi)看來，作為西部物業(yè)龍頭企業(yè)，藍光嘉寶能填補碧桂園服務地域布局的缺失。不過，碧桂園服務收購藍光嘉寶之后，也將面臨同業(yè)競爭的監(jiān)管。對此，甚至有業(yè)內(nèi)人士推測，藍光嘉寶將有退市私有化的可能。
強者聯(lián)姻，打響上市物業(yè)企業(yè)間收購“第一槍”
自2021年以來，物業(yè)行業(yè)收并購呈現(xiàn)加碼的態(tài)勢，先是合景悠活以“蛇吞象”13.16億元收購雪松智聯(lián)80%股權，獲得超8600萬平方米的管理規(guī)模增量，使合景悠活在管規(guī)模躍升至“億級”；后有恒大物業(yè)以15億對價收購浙江亞太酒店物業(yè)，同樣獲得超8000萬平方米的規(guī)模增量。
如今，在規(guī)模競爭越發(fā)激烈的背景下，碧桂園服務收購藍光嘉寶后，其合同管理面積將在7.46億平方米的基礎上，再增加2.1億平方米；合同管理面積或接近10億平方米，有望成為國內(nèi)目前合約在管面積最大的物業(yè)公司。碧桂園服務因此也將快速提升企業(yè)規(guī)模水平，鞏固其在行業(yè)中的地位。
在業(yè)內(nèi)人士看來，藍光嘉寶與碧桂園服務的并購，并不是強者對弱者的吞并，更像是強者之間的聯(lián)姻。目前，擴規(guī)模仍是物業(yè)企業(yè)現(xiàn)階段謀求快速發(fā)展的主要途徑。同時，資本市場對管理規(guī)模大的物業(yè)企業(yè)認可度、估值等方面更高。由此，未來物業(yè)行業(yè)的競爭將更加激烈，馬太效應將愈發(fā)明顯。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，過去物業(yè)企業(yè)收購一般都體現(xiàn)為“大魚吃小魚”的狀況，而現(xiàn)在則出現(xiàn)“大魚吃大魚”。說明當前物業(yè)行業(yè)的資源整合存在很多特殊性，也體現(xiàn)了行業(yè)競爭白熱化，實力物企通過股權收購等合作，實現(xiàn)企業(yè)之間優(yōu)勢互補。這對部分上市物業(yè)企業(yè)來說也是一個反思，即上市本身并不代表就可以高枕無憂。
據(jù)悉，2020年12月，招商積余曾公告考慮收購已在聯(lián)交所上市的香港物業(yè)管理公司創(chuàng)毅控股。而如果碧桂園服務并購藍光嘉寶及時落地，則有望成為首例上市物企間的并購案。
對此，中指研究院分析人士認為，在過往物業(yè)公司收并購過程中，收購標的大多以非上市物業(yè)企業(yè)、新三板掛牌物業(yè)企業(yè)、多種經(jīng)營專業(yè)公司為主要方向。此次碧桂園服務擬收購藍光嘉寶，成為其第一大股東，有望開創(chuàng)上市物業(yè)公司之間收購的先河。這也意味著，今后，物企在收并購的標的選擇范圍上更加寬泛，上市及非上市物企均存在被收購的可能性。（袁秀麗）
