中泰證券發(fā)布于2月28日的研報顯示，2021年3月至12月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債到期總量為3753.19億元，另有2312.57億元債券進(jìn)入回售期，規(guī)模合計高達(dá)6065.76億元。

3月將是房企償債的最高峰。中泰證券研報稱，地產(chǎn)債3月到期及回售規(guī)模將達(dá)到1117.88億元，其余月份的地產(chǎn)債到期回售規(guī)模分布相對平均。

房企“借新還舊”已經(jīng)越來越難。比如雅居樂（03383.HK）原定發(fā)行一筆“不超過82.47億元”的小公募債，上交所指出其額度超標(biāo)，發(fā)債額度隨后縮減為“不超過70億元”。這筆小公募債的用途為償還雅居樂此前發(fā)行的兩筆熊貓債本金及利息，以及三筆存續(xù)的公司債券。

雅居樂此前申報的額度不符合新規(guī)。2020年11月27日，上交所發(fā)布文件對房企債券披露及核查提出了新要求。這份文件明確規(guī)定：若于2020年8月10日之后獲受理的住宅地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，申報發(fā)行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券本息規(guī)模的85%。

這要求房企進(jìn)一步壓降發(fā)債額度。前述文件稱，在2020年8月10日之前獲受理的項(xiàng)目，房企申報發(fā)行額度為不得超過擬償還到期及回售的本金規(guī)模。

不僅僅是發(fā)債受限。“三條紅線”之下，無論表內(nèi)表外，房企的幾乎所有有息負(fù)債，均需要向監(jiān)管部門按月申報。

融資大幅收緊，房企要應(yīng)對現(xiàn)金流的壓力，不得不謹(jǐn)慎買地以節(jié)省成本，同時加大回款力度。

事實(shí)上，2021年樓市已經(jīng)提前迎來“小陽春”。市場機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年前兩個月，百強(qiáng)房企的累計銷售操盤金額達(dá)到16198.8億元，同比增長101.7%，較2019年同期增長56.3%?？硕鹧袌蠓Q，在TOP30的房企中，與2019年相比，過半房企的增幅都超過50%。

同期，TOP50房企累計投資不到3400億元，同比僅增長了10%。若從拿地銷售比來看，在2021年前兩個月，百強(qiáng)房企的拿地銷售比為0.22，而2019年同期為0.33。

所謂拿地銷售比，是指房企拿地的資金規(guī)模與銷售規(guī)模的比值，這一指標(biāo)通常反映出房企的再投資意愿，比值越小意味著再投資意愿越低。

“因?yàn)闃I(yè)內(nèi)普遍擔(dān)憂，貸款集中度管理會延長房企的銷售回款期。”一名龍頭房企高管對財新記者稱，當(dāng)下銀行收緊房貸額度的影響尚未完全明朗，但諸多房企都在狠抓回款。

房企的另一重壓力來源于供地模式變化。當(dāng)下多個城市開始集中供地，一年僅供地三次。諸多房企認(rèn)為，這意味著房企在拿地前需要騰挪大筆資金備用，現(xiàn)金流壓力因此加大。

“總體來看，房企要順利渡過償債高峰，還是需要依賴融資。”前述龍頭房企高管稱，當(dāng)下民營企業(yè)的降負(fù)債壓力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國有企業(yè)。

安信證券發(fā)布于2月26日的研報顯示，在2021年，民企地產(chǎn)債的到期規(guī)模為2397.8億元，占比51.6%，同比減少14.6%；國企地產(chǎn)債到期規(guī)模為2246億元，占比48.4%，同比增加8.3%。

但當(dāng)下國企發(fā)債規(guī)模更大。安信證券研報顯示，截至2月19日，地產(chǎn)債總體發(fā)行規(guī)模為695.4億元，同比增長88%。其中國企發(fā)行規(guī)模為436.22億元，占比63%；民企發(fā)行規(guī)模為259.2億元，占比為37%。

房企或即將掀起發(fā)債潮。東吳證券發(fā)布于2月24日的研報指出，一季度是償債高峰，1月新發(fā)地產(chǎn)債對到期債券的覆蓋率為82%，2月覆蓋率僅為41%，參考1月的覆蓋率，3月地產(chǎn)債的新發(fā)行規(guī)模將超過700億元。（王婧）