業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2021年全年，樓市刷新2020年17萬(wàn)億銷(xiāo)售紀(jì)錄的可能性非常大。
相比于去年受疫情沖擊，今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了“開(kāi)局熱”。3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約1.40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.3%，實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)性的增長(zhǎng)；從銷(xiāo)售額來(lái)看，前2月商品房銷(xiāo)售額達(dá)到約1.92萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.33倍，迎來(lái)“開(kāi)局熱”。
1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)近四成
圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約1.40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.3%；比2019年1-2月份增長(zhǎng)15.7%，兩年平均增長(zhǎng)7.6%。其中，住宅投資約1.04萬(wàn)億元，增長(zhǎng)41.9%。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，“1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比上漲約16%，增速平穩(wěn)。這主要由于去年1-2月受疫情影響，暫停項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所致，若不考慮去年疫情影響，近5年1-2月開(kāi)發(fā)投資增速呈逐年上行走勢(shì)。”
“從2021年的投資增速來(lái)看，一方面房企加快在優(yōu)質(zhì)城市的布局力度意愿不斷提升，另一方面受去年下半年銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)的推動(dòng)，房企在開(kāi)發(fā)投資層面的推進(jìn)節(jié)奏也保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱(chēng)，受金融政策和土地“兩集中”影響，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速會(huì)有所放緩。
分區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)的開(kāi)發(fā)投資金額較高，中西部地區(qū)增速較快。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8353億元，同比增長(zhǎng)32.4%；中部地區(qū)投資2640億元，增長(zhǎng)52.5%；西部地區(qū)投資2834億元，增長(zhǎng)45.1%；東北地區(qū)投資158億元，增長(zhǎng)28.6%。
商品房銷(xiāo)售額增1.33倍，東部地區(qū)成為“領(lǐng)頭羊”
圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前2個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額約1.92萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.33倍；比2019年1-2月份增長(zhǎng)49.6%，兩年平均增長(zhǎng)22.3%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)1.44倍，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)33.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)60.7%。從銷(xiāo)售面積方面來(lái)看，前2個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積約1.74億平方米，同比增長(zhǎng)1.05倍；比2019年1-2月份增長(zhǎng)23.1%，兩年平均增長(zhǎng)11.0%。
分區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)不僅銷(xiāo)售額最高，而且維持著較高的銷(xiāo)售增速。1-2月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額11891億元，增長(zhǎng)1.48倍；中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額3280億元，增長(zhǎng)1.30倍；西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額3620億元，增長(zhǎng)1.04倍；東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售額359億元，增長(zhǎng)72.7%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2020年初疫情影響下，中國(guó)作為唯一一個(gè)快速恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的大國(guó)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇良好，使得居民購(gòu)房全面恢復(fù)。此外，疫情后購(gòu)房需求增加，特別是海外投資銳減，資金回流，另外居民對(duì)于改善需求也明顯上漲。
“雖然調(diào)控政策在去年下半年有所收緊，但是，去年整體信貸政策相對(duì)寬松，人才政策井噴，部分城市出現(xiàn)了明顯的‘打新潮’，刺激了市場(chǎng)需求。特別是東部成為領(lǐng)頭羊，長(zhǎng)三角與珠三角出現(xiàn)了普遍性的房?jī)r(jià)上漲。”張大偉如是說(shuō)。
潘浩認(rèn)為，“這與‘就地過(guò)年’及多數(shù)售樓處春節(jié)‘不打烊’有一定關(guān)聯(lián)，促進(jìn)部分購(gòu)房需求得到提前釋放。1-2月，商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)133.4%，累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)14%，主要是受東部地區(qū)拉動(dòng)影響，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積占整體市場(chǎng)44%，高于去年12月5個(gè)百分點(diǎn)。”
房企到位資金同比增長(zhǎng)超半，購(gòu)地面積漲三成
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約3.06萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)51.2%；比2019年1-2月份增長(zhǎng)24.7%，兩年平均增長(zhǎng)11.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5201億元，增長(zhǎng)14.4%；利用外資10億元，下降14.0%；自籌資金8268億元，增長(zhǎng)34.2%；定金及預(yù)收款約1.10萬(wàn)億元，增長(zhǎng)96.3%；個(gè)人按揭貸款4961億元，增長(zhǎng)63.7%。
潘浩認(rèn)為，定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款增速相對(duì)較高，是拉動(dòng)房企到位資金上漲的主要原因。分項(xiàng)來(lái)看，自籌資金、定金和預(yù)收款依然為房企到位資金的主要來(lái)源，而國(guó)內(nèi)貸款自去年8月起，受房企“三道紅線(xiàn)”影響增速放緩，這就促使房企更加依賴(lài)加速去化的方式緩解資金壓力，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的占比或?qū)⒊掷m(xù)走高。
與此同時(shí)，隨著疫情影響削弱及到位資金的增長(zhǎng)，房企的拿地積極性重新增高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1453萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.0%；土地成交價(jià)款503億元，增長(zhǎng)14.3%。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、杭州、寧波、南京等11個(gè)賣(mài)地百億城市，50大熱點(diǎn)城市賣(mài)地高達(dá)5146.8億，同比上漲高達(dá)30%。
張大偉認(rèn)為，“2021年初，整體房企拿地依然積極，特別是融資難度降低，經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，資金相對(duì)寬松下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。”
“土地市場(chǎng)面臨很多新的變動(dòng)，尤其是‘雙集中’供地政策，可能會(huì)倒逼房企到三四線(xiàn)尤其是百?gòu)?qiáng)縣等區(qū)域進(jìn)行拿地。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
業(yè)內(nèi)：市場(chǎng)或趨穩(wěn)，各地分化還將持續(xù)
對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，“整體趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)2021年上半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)依然持續(xù)，但越來(lái)越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)繼續(xù)放緩。”
“今年以來(lái)，深圳、上海等城市的調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，堵漏洞、控金融、打炒作的信號(hào)十分明顯。不但一線(xiàn)城市，二、三線(xiàn)熱點(diǎn)城市的調(diào)控也不斷加碼，向市場(chǎng)釋放出明確的信號(hào)。對(duì)樓市穩(wěn)定，尤其是房?jī)r(jià)穩(wěn)定起到重要作用，”張波分析稱(chēng)，“同時(shí)值得關(guān)注的是，金融側(cè)和土地側(cè)的長(zhǎng)效機(jī)制落地，對(duì)于市場(chǎng)的影響則更為深入和長(zhǎng)遠(yuǎn)。”
此外，對(duì)于房企資金面方面，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“需要關(guān)注后續(xù)嚴(yán)管金融風(fēng)險(xiǎn)方面的政策。從實(shí)際過(guò)程看，這也和各地房?jī)r(jià)走勢(shì)等有關(guān)，若是房?jī)r(jià)上漲快，那么實(shí)際上就會(huì)面臨打壓，進(jìn)而容易對(duì)金融環(huán)境有所收緊。”
對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，張大偉預(yù)測(cè)：“從房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，上半年漲幅將逐漸放緩，但2021年全年樓市刷新2020年17萬(wàn)億銷(xiāo)售紀(jì)錄的可能性非常大。”
而在房?jī)r(jià)方面，張波表示，今年房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定大格局的確定性強(qiáng)，但各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化還將持續(xù)，整體房?jī)r(jià)穩(wěn)定性的背景下，不同城市不同板塊的房?jī)r(jià)波動(dòng)性依然會(huì)存在。（徐倩）
