2021年在“房住不炒”、“三線四檔”、土地市場(chǎng)集中供應(yīng)新規(guī)等長(zhǎng)效機(jī)制的延續(xù)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期，更加考驗(yàn)房企的運(yùn)營(yíng)管理能力。鑒于此，中國(guó)網(wǎng)聯(lián)合無(wú)房策劃《“新地產(chǎn)”成都領(lǐng)袖》大型人物高端訪談，聚焦新形勢(shì)下企業(yè)掌舵人的新思考、新實(shí)踐、新作為，把握行業(yè)機(jī)遇，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。

 此為第二篇，我們對(duì)話了合景泰富成都公司總經(jīng)理唐凌。

2020年5月12日，大源板塊天府三街附近一宗約46畝的商住用地出讓，這是大源板塊5年來(lái)首次供地，因其在大源板塊的“腹地”位置，也被稱作大源的最后一塊拼圖。 

高新區(qū)“面粉”斷供已久，這宗土地更有了“兵家必爭(zhēng)”之味，但令人意外的是，地塊僅龍湖、金科、合景泰富、圣樺四家房企參與競(jìng)拍。 

只因高新區(qū)為這宗地設(shè)下了五項(xiàng)嚴(yán)苛條件：

第一，須引進(jìn)符合成都高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)政策，重點(diǎn)引進(jìn)5G與人工智能、大數(shù)據(jù)與網(wǎng)絡(luò)安全等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；

第二，須將工商、稅收關(guān)系遷入高新區(qū)；

第三，須在2020年12月15日前引進(jìn)外商，直接投資實(shí)際到位不低于3000萬(wàn)美元；

第四，三年內(nèi)，競(jìng)得人及其引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目合計(jì)在成都高新區(qū)范圍內(nèi)納稅總額須不低于1.5億元人民幣；

第五，競(jìng)得人需自持50%商業(yè)建筑面積。

 最終，拿下這宗地的是深耕成都多年的合景泰富。

回頭來(lái)看，這宗地似乎是高新區(qū)為合景泰富“量身打造”的，相比其他房企，它更是高新區(qū)建設(shè)的主要參與者。 

兩者的關(guān)系，要從“城南CBD”金融城東西走向的主干道——交子大道說(shuō)起，在這條長(zhǎng)1.5公里的道路上，入駐了數(shù)十家世界500強(qiáng)企業(yè)，保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)也落址于此。 

在這么寸土寸金的地方，有半條街都是合景泰富的天下。這條街的北側(cè)，被譽(yù)為“交子大道合景泰富段”，這里有合景·譽(yù)峰、悠方、摩方、W酒店、木蓮莊酒店、MUSTEL酒店、U8酒吧街、合景·譽(yù)舍長(zhǎng)租公寓，一家房企的多元化業(yè)態(tài)超級(jí)綜合體支撐起交子大道的半條街。 

作為城市運(yùn)營(yíng)商，合景泰富緊跟城市更新與發(fā)展進(jìn)程，探索業(yè)態(tài)最優(yōu)組合，進(jìn)入一座城市并與之一起成長(zhǎng)。這便是新地產(chǎn)典型的一種開(kāi)發(fā)形式，合景泰富走在了隊(duì)伍前列，也徹底融入成都這座城市。

以下為合景泰富成都公司總經(jīng)理唐凌專訪實(shí)錄：

中國(guó)網(wǎng)：據(jù)悉，交子大道這宗地塊是合景泰富高價(jià)拿下的，當(dāng)時(shí)是基于怎樣的考慮？合景泰富在拿地上有怎樣的準(zhǔn)則？

唐凌：2007年公司以6000多元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得該地塊，當(dāng)時(shí)地塊南側(cè)的中海房?jī)r(jià)徘徊在9000元/平方米，對(duì)比來(lái)看地價(jià)確實(shí)有點(diǎn)貴。

決定拿下這塊地還是看重當(dāng)時(shí)城市的規(guī)劃利好，成都曾計(jì)劃將市委市政府辦公地預(yù)留在這宗地的500米范圍內(nèi)，將這一區(qū)域定位為城南中央政務(wù)區(qū)，這也一定程度上預(yù)示著地塊未來(lái)的價(jià)值潛力。

緊跟城市規(guī)劃，是我們拿地的一項(xiàng)重要準(zhǔn)則。

中國(guó)網(wǎng)：任職合景泰富期間，讓您印象深刻的項(xiàng)目&事件是什么？

唐凌：讓我印象最深的項(xiàng)目是合景·譽(yù)峰。

當(dāng)時(shí)是這樣一個(gè)背景：2007年拿地后，2008年先后經(jīng)歷汶川地震和全球金融危機(jī)，城市百?gòu)U待興，而我們要在這樣的情況下做豪宅大平層，挑戰(zhàn)可想而知。

當(dāng)時(shí)成都還沒(méi)有豪宅大平層的概念，我們下決心做廣州譽(yù)峰的升級(jí)版，離不開(kāi)三點(diǎn)判斷：第一，看好成都樓市的發(fā)展，第二，中國(guó)整個(gè)樓市穩(wěn)步上漲的基本面，第三，堅(jiān)信我們的產(chǎn)品能夠贏得市場(chǎng)認(rèn)可。

不過(guò)針對(duì)城市不同的特性，我們當(dāng)時(shí)劍走偏鋒，做了極致差異化。當(dāng)時(shí)十分流行泰式園林，我們就請(qǐng)來(lái)了泰國(guó)最好的園林設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)——國(guó)際著名景觀設(shè)計(jì)公司Bensley操刀設(shè)計(jì)。

而在室內(nèi)裝修上，港派梁志天的風(fēng)格頗受歡迎，平層泳池是最大的亮點(diǎn)，譽(yù)峰也將這一概念融入到戶型設(shè)計(jì)中，打造了3.6m×9m的入戶泳池。這樣的產(chǎn)品在成都市場(chǎng)是非常稀缺的。 

當(dāng)時(shí)很多客戶甚至熬夜排隊(duì)購(gòu)房，盛況空前。譽(yù)峰第一批次發(fā)售了5棟樓，不到200戶，開(kāi)盤就售罄，首開(kāi)當(dāng)天上午就賣了6個(gè)億。

中國(guó)網(wǎng)：數(shù)據(jù)顯示，悠方工作日客流3.6萬(wàn)，周末客流4.5萬(wàn)，商業(yè)氛圍濃厚，而在CBD寫(xiě)字樓集中區(qū)做到客流互補(bǔ)不是易事，悠方的這種商業(yè)氛圍是如何打造的呢？

唐凌：隨著譽(yù)峰住宅產(chǎn)品于2015年售罄，我們將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)上。

商業(yè)綜合體不像住宅可以標(biāo)準(zhǔn)化。悠方、魔方雖然建筑結(jié)構(gòu)是有一定標(biāo)準(zhǔn)的，但立面設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃是有其獨(dú)特性的，特別是我們的商場(chǎng)選擇輕奢路線，就必須通過(guò)融合個(gè)性化設(shè)計(jì)元素來(lái)吸引客流。

為了形成悠方的最優(yōu)方案，我們反復(fù)修改打磨設(shè)計(jì)草圖，正式的設(shè)計(jì)圖紙都改了二三十個(gè)版本，才最終敲定。

功夫不負(fù)有心人。我們所有的自持商業(yè)項(xiàng)目中，悠方最早開(kāi)業(yè)，隨后W酒店、U8酒吧街、摩方、MUSTEL酒店等也陸續(xù)迎來(lái)開(kāi)業(yè)，目前能保持可觀的客流量，得益于項(xiàng)目前期推進(jìn)中所做的努力。

中國(guó)網(wǎng)：在您看來(lái)，譽(yù)峰綜合體成功的原因有哪些呢？

唐凌：第一，集團(tuán)當(dāng)時(shí)的戰(zhàn)略眼光比較準(zhǔn)，把城市研究做得比較透徹。

第二，目前成都的城市規(guī)劃與交子大道的發(fā)展相適配。雙子塔的存在，沒(méi)有把交子大道與天府大道直接連通，相當(dāng)于讓中海和譽(yù)峰形成一個(gè)半閉環(huán)的生態(tài)圈，使這條街的聚集效應(yīng)變大。另外，這里的交通動(dòng)線比起周圍的其他商業(yè)體也更好。

中國(guó)網(wǎng)：在全國(guó)城市布局中，成渝地區(qū)的銷售占比似乎還比較小。伴隨成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，未來(lái)公司會(huì)加大對(duì)成都市場(chǎng)的投入嗎？

唐凌：合景泰富一直深耕成都市場(chǎng)，目前在成都持有悠方、摩方和環(huán)球匯3個(gè)商場(chǎng)，以及W酒店、木蓮莊酒店、MUSTEL酒店等7家酒店。合景將如此多重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)放在成都，就是看好整個(gè)成都未來(lái)的城市發(fā)展。

根據(jù)年報(bào)披露的集團(tuán)下一步發(fā)展計(jì)劃，未來(lái)還將增強(qiáng)成都、重慶等中西部城市的布局比例，進(jìn)一步擴(kuò)大公司在成都的影響力，與城市共謀發(fā)展。

中國(guó)網(wǎng)：公司如何建立人才儲(chǔ)備體系來(lái)滿足發(fā)展的需要？

唐凌：地產(chǎn)行業(yè)面臨的一個(gè)問(wèn)題是，行業(yè)增長(zhǎng)過(guò)快但人才儲(chǔ)備卻沒(méi)有跟上，所以就造成了整個(gè)行業(yè)被擠壓。

所以，我們公司每年都會(huì)招募管培生，不斷補(bǔ)充和培養(yǎng)人才。以城市公司為例，每年招聘的MT、營(yíng)銷、商業(yè)、物業(yè)人才基本有一百多人，完全可以滿足人才梯隊(duì)的要求。同時(shí)，我們還有專門的入職引導(dǎo)考核體系、多維度雙意愿自主選擇等人才儲(chǔ)備管理體系。

中國(guó)網(wǎng)：您認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)更需要哪些方面的人才？

唐凌：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要兩類人。一類是真正懂經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)型人才，他既需要財(cái)務(wù)方面的能力，也需要懂得團(tuán)隊(duì)管理與經(jīng)營(yíng)。

另一類是數(shù)字信息人才。不論是新建市場(chǎng)，還是存量市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化與智慧化均具有很大的發(fā)展空間。以前房地產(chǎn)講后臺(tái)，現(xiàn)在講中臺(tái)，房地產(chǎn)與大數(shù)據(jù)、人工智能相結(jié)合是勢(shì)在必行的。

中國(guó)網(wǎng)：合景泰富在智慧化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面有哪些舉措？

唐凌：我們正與SAP合作來(lái)共同構(gòu)建數(shù)字化業(yè)務(wù)平臺(tái)，SAP是全球知名的ERP供應(yīng)商。

具體而言就是針對(duì)企業(yè)制造及供應(yīng)鏈管理、人力資源管理、客戶體驗(yàn)等方面構(gòu)建數(shù)字化算法平臺(tái)，這有助于我們進(jìn)一步提升管控能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和多元化發(fā)展能力，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的利潤(rùn)增長(zhǎng)和業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

中國(guó)網(wǎng)：您如何看待房企物業(yè)拆分上市熱潮？未來(lái)會(huì)面臨哪些挑戰(zhàn)？

唐凌：以前房地產(chǎn)賽道相對(duì)傳統(tǒng)和封閉，在國(guó)家“房住不炒”的樓市調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)衍生出來(lái)的多元賽道變得十分重要。

越來(lái)越多的物業(yè)公司籌備上市，房企開(kāi)始并購(gòu)物業(yè)資產(chǎn)，正是因?yàn)槲飿I(yè)確實(shí)可能是房地產(chǎn)下半場(chǎng)的一個(gè)重要方向。

一方面物業(yè)行業(yè)將是個(gè)有著萬(wàn)億級(jí)體量的行業(yè)。另一方面，雖然盒馬生鮮、京東等電商能解決從店鋪到消費(fèi)者手里最后一公里的問(wèn)題，卻解決不了從小區(qū)到消費(fèi)者最后100米的問(wèn)題，而物業(yè)是可以承載起這最后100米任務(wù)的關(guān)鍵角色。

未來(lái)的挑戰(zhàn)還是在人才方面，物業(yè)輕資產(chǎn)化的人才缺口巨大，如何保證物業(yè)管理行業(yè)有充足的專業(yè)化人才，將是一項(xiàng)長(zhǎng)期待解的課題。

中國(guó)網(wǎng)：房地產(chǎn)正進(jìn)入“新地產(chǎn)”階段，新地產(chǎn)階段意味著地產(chǎn)與城市發(fā)展更加緊密地結(jié)合在一起，諸如TOD建設(shè)、產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展等相關(guān)領(lǐng)域，那么您是如何看待“新地產(chǎn)”這一概念的？

唐凌：我理解的新地產(chǎn)，是與城市運(yùn)營(yíng)強(qiáng)相關(guān)的一個(gè)概念，它有很多的嘗試方向，比如TOD建設(shè)、文旅小鎮(zhèn)、環(huán)保、智能、產(chǎn)城發(fā)展等等，都可以囊括進(jìn)來(lái)。這些領(lǐng)域開(kāi)發(fā)商或有涉足或在深耕，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，仍然是做好城市綜合運(yùn)營(yíng)商這個(gè)角色。（李萱）